Koronaviruksella on ollut merkittäviä seurauksia talouteen, ja yksityinen sektori yrittäessä selvitä viruksen vaikutuksia. Yhteys asuntomarkkinoille on myös merkittävä, ja alla olemme listanneet kriittisimpiä huomioita viruksen vaikutuksista asuntomarkkinaan Suomessa hyödyntäen tietoa ulkomailta, missä koronavirus on monin paikoin jo pidemmällä.
Asuntomarkkina kriiseissä historiallisesti
Viruspandemiaa ei voida verrata suoraan pitkä- tai lyhytaikaiseen lamaan. Esimerkiksi vuoden 2008 finanssikriisin aikana asuntomarkkina ei liikkunut osakemarkkinan mukana. Kansainvälisen pandemien aikana kiinteistöjen hinnat ovat maltillisesti laskeneet, mutta suurin muutos on ollut kohteiden myyntimäärissä. Kun transaktioiden määrä vähenee, hinnat eivät muutu radikaalisti verrattuna esim. osakkeisiin. Aikaisemmat pandemiat ovat enemmän laittaneet kiinteistömarkkinan “tauolle”. Vuoden 1918 influenssan, sekä 2003 SARS-pandemian aikana talouskehitys laski kansainvälisesti maiden GDP-arvoista n. 5-10 %. Korjausliike oli kuitenkin paljon nopeampi verrattuna lamasta, missä taloudellinen palautuminen oli hidasta ja kesti keskimäärin 6-18 kuukautta. SARS-epidemian aikaan Hong Kongin hinnat eivät juurikaan laskeneet, mutta myyntivolyymit oli yhdessä laskivat 33-72 % mutta palautuivat nopeasti. Tälläkin hetkellä raportit Kiinasta osoittavat etteivät hinnat ovat juurikaan muuttuneet, mutta kauppavolyymi on tällä hetkellä melkein olematon.
Asuntomarkkina koronaviruksen aikana
Kiinteistömarkkinan laskeva trendi on tällä hetkellä maailmanlaajuinen. Kansainväliset kiinteistöindeksit ovat laskeneet noin neljänneksen maaliskuun aikana. Kiinteistöjen myyntimäärä Yhdysvalloissa on laskenut yli kolmanneksen verrattuna viime vuoden ensimmäiseen kvartaaliin. Shanghain asuntomarkkina on laskenut yli 50 prosenttia verrattuna viime vuoteen. Etelä-Koreassa päivittäiset myynnit ovat laskeneet jo 80 prosenttia viime joulukuusta. Euroopassa ilmiö on samanlainen. Iso-Britanniassa maaliskuun data näytti jo 40 prosentin laskua, ja Etelä-Euroopassa lasku on vielä jyrkempi. Ruotsin asuntomarkkinassa on trendinä ollut jatkuvat nousevat hinnat, mutta koronaviruksen takia myynti laski, ja maaliskuun data näyttää n. 15 prosentin laskua myyntimäärissä. Göteborgissa sekä Malmössa hinnat ovat pysyneet paikoillaan, ja maaliskuun aikana hinnat ovat jopa nousseet Tukholmassa prosentin verran.
Valtioiden toimet koronaviruksen aikana
Monet valtiot ovat lähestyneet yksityisen sektorin kriisiä samankaltaisella tavalla. Yhdysvallat julkaisivat viime kuussa niin sanottu “CARES Act” joka tuki erityisesti pieniä yrityksiä juoksevien kulujen osalta. Valtio myös maksoi jokaisen amerikkalaisen pankkitilille n. 1200 dollaria riippuen henkilön vuosituloista. Iso-Britannia tarjoaa lainoja, verohelpotuksia, sekä suoria käteistukia, ja kompensoi työnantajia sekä yksinyrittäjiä suorilla palkkatukilla kuukausien ajan. Ruotsin osalta valtio tarjoaa paljon vähemmän kompensointia, ja keskittyy enemmän kulujen siirtoihin mm. verotuksen lykkäämisellä yrityksille, ja sairaspalkkamaksujen tukemiseen.
Valtiot ovat nyt antamassa säätämässä lisää lyhennysaikaa asuntolainoihin, ja monet pankit ovat nyt vetäneet asuntolaina-tuotteita pois markkinoilta kokonaan. Tämä heijastaa pitkälti ilmapiiriä tällä hetkellä kiinteistömarkkinoilla. “Wait-and-see” on termi joka kuvailee hidastumisen syytä, ja miten yksityishenkilöt sekä sijoittavat suhtautuvat tilanteeseen. Yksityishenkilön pääoman määrä on keskimäärin laskenut pandemian takia, ja tämä myös heijastuu asuntomarkkinaan. Henkilöt, joilla on säännöllinen ja vakaa työ ovat taas paremmassa asemassa lomautuksen kohteeksi joutuneisiin verrattuna. Asuntosijoittajan näkökulmasta kassavirta saattaa kärsiä, maksukyvyttömyyden ajaessa vuokrien madaltumista, jopa lyhyellä aikavälillä.
Johtopäätökset
Kansainvälisellä tasolla COVID-19-viruksen vaikutukset ovat selvät. Per- Arne Sandegren, analyytikkopäällikkö Svensk Mäklarstatistik:illa toteaa että “…näemme ilmiselvän koronavaikutuksen…” asuntomarkkioilla tällä hetkellä. Myyntimäärät ovat vähentyneet huomattavasti, mutta myyntihinnat ovat pysyneet vakaana varsinkin isoissa kaupungeissa.
Historiallinen data näyttä että pandemian vaikutukset asuntomarkkinoihin ovat olleet suhteellisen lyhyitä, sekä laskun että nousun kannalta. Pandemioita ei voida verrata taantumaan, koska talouden palautuminen on silloin paljon hitaampaa. Liam Bailey, analyytikkopäällikkö Knight Frankilla toteaa että “…pahimman kriisin suhteellisen lyhyt ajanjakso tarkoittaisi rajattuja negatiivisia vaikutuksia.” Pandemioiden vaikutukset ovat tällöin V-muotoisia, mikä heijastuu nopeaan laskuun sekä nousuun. Koronavirusepidemian kestosta ei kuitenkaan ole tietoa, mutta sen arvioidaan kestävän jopa yhdestä kahteen vuotta.
Seuraavat kuukaudet tulevat luultavasti näkemään asuntokaupan palautuvan hiljattain normaaliksi. Asunnon omistaminen saattaa hintaheilahtelujen tapahtuessa sisältää riskejä, mutta ostoa pohtivalle markkina saattaa tarjota ostomahdollisuuksia. Kesään ja syksyyn mennessä rajoituksia saattaa olla vähemmän, mikä voi tarkoittaa myynnin normalisoitumista ja asuntomarkkinan palautumista ennalleen.
Lähteet
https://www.nytimes.com/2020/03/17/realestate/how-coronavirus-has-affected-real-estate.html
https://edition.cnn.com/2020/03/26/intl_business/uk-mortgage-extensions/index.html
http://theconversation.com/how-will-coronavirus-affect-property-prices-133761
https://www.curbed.com/2020/3/6/21163523/coronavirus-economic-impact-housing-market
https://www.zillow.com/research/pandemic-literature-review-26643/
https://therealdeal.com/2020/03/12/real-estate-was-booming-in-milan-and-seoul-then-came-coronavirus/
https://www.aftonbladet.se/minekonomi/bostad/a/naxMLo/bopriserna-pa-vag-ned-stort-tapp
https://www.gov.uk/coronavirus/business-support
https://www.nytimes.com/article/coronavirus-stimulus-package-questions-answers.html
https://driva-eget.se/nyheter/regeringens-atgarder-for-foretagare-efter-corona-krisen/
https://www.msci.com/documents/10199/4d520bd0-e703-4f04-a540-0d09940a7d33
https://us.spindices.com/indices/equity/dow-jones-us-real-estate-index